不动产登记，就从咱们家说起吧
新华社记者 王立彬
2014年12月22日,《不动产登记暂行条例》正式公布。目前离2015年3月1日实施,还剩三个月。趁这段时间,我们可以自己普及一下不动产登记是啥子,有啥用。
就从咱们的家说起吧。
房地统一:对我们来说最直接、最紧要
对城里人来说,不动产统一登记,最直接的是房地统一。我们经常说房地产,其实房产、地产是两码事儿。按国际标准,只有地产,没有房产,所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界,只有土地是“不动”的。因此,不动产登记,让土地管理部门“牵头”做,还是有道理的。
我国情况特殊。按宪法,我国城市土地是国有制。我们的普通商品房,房子是所有权,土地是使用权。大家知道,国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法,无限期或非常长期的使用权,就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》,原则上规定住房70年后,土地使用权自动延期——尽管缺乏细则,也不清楚是不是免费。
《物权法》的规定相当原则,有待具体的细则。我们已经等了7年。在物权法各项细则中,有前提意义的就是《不动产登记条例》(现在加上了“暂行”二字)这部条例,就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。
有房子的人,都特别珍惜自己的房产证,但从法理上说,“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本,那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想,实施不动产统一登记就是要落实物权法要求,包括推动房产与地产统一,就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。
农村才是不动产的“广阔天地”
对于不动产登记,城里人比较关心自己的房子。但对于我们国家来说,最大一笔不动产,在城市的环路以外——广大农村地区。
我们有些人老家是农村的,至少都与农村沾亲带故。自驾车、乡村游、农家乐等,使我们离农村越来越近。从产权上看,我们离农村不动产并不远,我们很多人住房的土地就是从农村征地来的。
宪法规定,我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制,我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产,农村土地可交易性差,自然在“价格”上没优势。
但价格上没优势,不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》,在法律上界定了农村不动产的范畴,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。英国人认为,只有乡村地产才是真的不动产——某种意义确实就是这样,就像电影《飘》的那句台词“只有土地是永恒的”。我们七八十平方米住房,不能与农场、庄园、森林、海岛同日而语。
您会说,可是农村不动产交易性太差呀。对,但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头,农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革,会使农村土地“活”起来,使农民获得更多财产权。而这些改革的前提,就是明确的权属关系,也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的,把权属证书发到承包经营权或使用权人手里,这块地才能更顺利、完整地流转,所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样,农村不动产就值钱了。
您可能动心了。但还是得告诉您,“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记,并不能改变全世界都通行的土地用途管制,也不可能改变宪法规定的土地所有制。
并非为反腐,但可能会“倒逼”反腐
《不动产登记暂行条例》出台,关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来,网上还有人进行“票决”。对此,我们内心相当矛盾:一方面,我们很想一路畅通无阻,想查谁就查谁,把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来;可另一方面,我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众,弄得全世界人都知道。
这种矛盾态度可以理解。因为坚持“查房反腐”的人,可能是病急乱投医,是没有办法的办法。要依法治国,治贪也要依法。“种瓜得瓜,种豆得豆”。一部法规的生命力在于法理依据和法源。物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。
但我们的世界从来都不像法学讲义那样讲逻辑。我们知道《不动产登记暂行条例》没有“反腐”法律功能,但老百姓就希望它发挥“反腐”作用,因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好,不动产登记条例也好,作为私法,并不属于“阳光立法”范畴。
“阳光立法”属于公法范畴,主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。物权法所说的登记资料“公开”,是对利害关系人而言的,不同于行政法意义的“公示”“公告”,不是要全社会监督。
从国际经验看,“阳光立法”针对官员立法,属于官吏立法体系,不能针对全体民众。全世界130多个国家和地区正是这样做的。但没有国家要求全体民众公开财产吧。还是打个比方:《不动产登记暂行条例》,可以发挥“反腐”功能,相当于把锄头当武器。锄头当然可以做武器,包括保家卫国的武器,但再好的锄头,打鬼子也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。当然,得慢慢来,而不动产统一登记,确实是今后一系列法治建设的砖,而且属于第一块砖,心急吃不了热豆腐,我们得耐心一些,先用锄头把庄稼种好。
国土部发文推进不动产登记 尽快设立登记受理窗口
人民网北京1月4日电（王丽芬）国土资源部网站今天公布，近日，国土资源部发出《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》，要求各地各有关单位加快完成不动产登记职责整合工作，做好各类不动产登记资料移交整合，尽快设立统一的不动产登记受理窗口，保障《条例》顺利实施。
《通知》称，《不动产登记暂行条例》明确了统一登记的范围，强化了登记机构的法律地位，统一了不动产登记簿册，规范了不动产统一登记程序，搭建了登记信息共享与保护的平台。《条例》的出台标志着不动产登记工作将进入全面明晰产权、有效保护权益、维护交易安全、提高交易效率的新阶段。
《通知》指出，完成不动产登记职责的整合，是《条例》顺利实施的关键，必须加快推进，尤其是市县级的机构职责整合。各地要严格按照《条例》的要求，在加快推动不动产登记职责整合的基础上，全面履行好不动产登记的法定职责。
一是认真做好各类不动产登记资料移交整合。各地要加强沟通协调，制定详细的不动产登记资料移交方案，指派专人按计划开展不动产登记资料移交工作。要全面清理和整理不动产登记历史资料，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，按照国家规定的数据库标准和数据整合建库技术规程，健全完善不动产登记信息数据库。
二是尽快设立统一的不动产登记受理窗口。各地应统筹安排，充分利用现有资源，选择合适场地，设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进，一个窗口出”。要按照“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接。在新的证书公布前申请登记的，继续发放旧版证书﹔新的证书公布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门依法已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不得增加企业和群众负担。
三是加快梳理形成统一的不动产登记业务流程。各地要梳理各类不动产审批、交易、流转、登记、纠纷调处等业务工作流程，分清部门管理和登记在工作流程中各自应负责的具体事务，将属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。《条例》实施和统一的簿册证启用前，原有各类不动产登记工作流程可保持不变﹔《条例》实施和统一的簿册证启用后，各地应合并相同的业务环节和人员，科学设置工作岗位，形成统一的不动产登记业务流程。
四是全面推进不动产登记信息化建设。部负责不动产登记信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作，力争2015年底完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，通过信息化建设促进不动产登记的“四统一”。完成机构整合的省、市、县各级不动产登记机构是唯一可以接入信息平台的部门。
《通知》强调，要加强组织领导、抓好教育培训、开展地方性配套制度立改废工作，保障《条例》顺利实施。
2014年12月22日，国务院发布了《不动产登记暂行条例》并明确自2015年3月1日起执行。距离《不动产登记暂行条例》正式实施还剩3个月时间，国土部正在紧张筹备不动产登记条例实施前的准备工作。
据媒体报道，《不动产登记暂行条例实施细则》已经形成初稿，目前正在征求意见阶段。
短评
不动产登记
能否抛“砖”引“玉”?
新华社记者 王立彬 刘敏
2014年12月22日,国务院正式公布《不动产登记暂行条例》。从2007年物权法出台时就提出不动产实行统一登记制度,迄今已过7年。
值得关注的是,在保护个人产权隐私与房产信息透明化之间,群众更关注后者。即便不动产统一登记的法理、法源上都不直接指向反腐,但近日一项网络调查显示,近9成受访者支持条例出台后“以房查人”反腐。
群众并非不明白、不珍惜自己的隐私,也不是不认法律这个“理儿”,而是对捆绑于房地产之上的腐败行为深恶痛绝。中纪委网站公布的多轮巡视情况显示,房产领域腐败仍是重灾区。此外,屡屡被揪出的“房叔”“房婶”,动辄拥有数十套房产。也正因如此,难免有人抱着“宁可不要隐私权,也要把贪官拉下马”心态。
自从不动产登记暂行条例工作启动以来,在各种座谈会上,参与立法的专家一直不厌其烦,解释《不动产登记暂行条例》与“阳光立法”性质之不同。《不动产登记暂行条例》属于私法范畴,包括公务人员财产申报制度在内的“阳光立法”属于公法范畴。物权法所说的不动产信息“公开”,是指对不动产交易利害关系人,不同于公法意义上的“公示”“公告”。公示公告,有社会监督性质,说明涉及公共利益事项,大伙要睁大眼睛,防止损害公共利益现象发生。世界各国“阳光立法”针对的是官员,有强力的执法权,可以无孔不入,但不适用普通民众。
还清白者以清白,让腐败者无处遁形;将隐私权放进“保险箱”,让腐败现形于“聚光灯”。这需要一个完整的法治体系,不能混为一谈,也无法互相取代。我们希望《不动产登记暂行条例》能成为一块“砖”,不是拍人的砖,而是把阳光立法那块“玉”引出来的“砖”。
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